Good to know.


Que fait mon agent immobilier pour meriter ses honoraires ?

Que vous achetiez ou vendiez une maison, votre agent accomplit pour vous une multitude de tâches afin de conclure la transaction de façon professionnelle et harmonieuse.

Voici aussi quelques raisons pour lesquelles il peut vous être très précieux:

  • Il connaît le marché et donc le meilleur prix pour votre bien
  • Il analyse votre bien immobilier en profondeur et vous procure une estimation réfléchie et réaliste
  • Il rassemble tous les documents utiles à la vente et constitue un dossier complet . Il prépare sa stratégie de vente
  • Il élabore un marketing approprié et fera une publicité variée.
  • Sa publicité évoque une mise en marché sérieuse qui mettra l'acheteur dès le départ en confiance. Il sera joignable et flexible et ne ratera ainsi aucune opportunité. L'agent investit son temps régulièrement dans son travail, sans compter ses heures.
  • Il sélectionne les amateurs sérieux et fera en sorte qu’il n’y ait aucun risque qu'un étranger malhonnête visite la propriété
  • Il fait la visite de votre maison de façon dynamique.
  • L'agent est formé pour répondre aux arguments habituels d'un acheteur et le rassurer.
  • Il connaît les desiderata des clients-acheteurs et pourra mieux faire ressortir les avantages du bien selon les besoins de chacun d’entre eux
  • L'agent reconnait par son experience les véritables clients potentiels et n'hésitera pas à les rappeller pour les relancer.
  • Il entreprend les négociations avec les intéressés. Il maîtrise le négociation car il a l’habitude et ne se laissera pas mener par ses émotions.
  • Il obtiendra des confidences sur les besoins de son acheteur et sur sa capacité de payer.
  • Il obtient des promesses d'achat écrites et irrévocables.
  • Il coordonne tout le processus de vente et collabore étroitement avec le notaire.
  • Il vous accompagne lors de la signature du compromis de vente et veille à ce que touts les conditions soient respectées
Droits d'enregistrement

Les droits d'enregistrement sont un impôt prélevé au moment de l'enregistrement du transfert de propriété. Cet impôt s'ajoute au prix d'achat du bien. Pour une vente de gré à gré, leur montant varie selon les régions:

Région de Bruxelles-Capitale:

12,5% du montant de la vente.

Région flamande:

7% du montant de la vente, uniquement s’il s’agit de l'achat d'une habitation unique servant de logement familial.

Dans les autres cas, le taux reste de 10% (achat d'un terrain, d'une résidence secondaire, ...).

Région wallonne:

12,5% du montant de la vente

Pour une vente publique, l'ensemble des frais s'élève à environ 20% du montant de la transaction.
Pour un achat clé-sur-porte, l'acheteur paiera la TVA 21 % sur la valeur correspondant au bâtiment et des droits d'enregistrement sur celle du terrain.

Abattement de droits d'enregistrement à Bruxelles

En région de Bruxelles-capitale vous avez, sous certaines conditions, droit à un abattement (= diminution de la base imposable du droit d‘enregistrement).

Depuis le 1er janvier 2017 - vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur la première tranche de 175.000 € de l’achat de votre bien - ce qui correspond à une économie de 21.875 € (!).

Voici les conditions à remplir:

  • le prix d'achat ne peut pas dépasser les 500.000 €
  • Les acquéreurs doivent être des personnes physiques. L'abattement ne jouera donc pas pour les sociétés, les ASBL, les établissements publics, etc…
  • Le bien immobilier doit être destiné à l’habitation. L’abattement ne peut pas non plus jouer pour l'acquisition d'un terrain à bâtir.
    Par contre, il peut être appliqué sur la valeur du terrain dans le cadre de l’acquisition d’un appartement nouvellement érigé ou d’un appartement sur plan.
  • Aucun des acquéreurs ne peut posséder, à la date du compromis, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
    Les biens situés en Belgique sont pris en considération, tout comme les biens situés à l’étranger et affectés au logement.
  • L’habitation sera affectée par les acquéreurs à la résidence principale dans les deux ans de la date de l’enregistrement de l'acquisition.
    Ce délai est prolongé d'un an (trois ans au lieu de deux ans) pour les appartements en construction ou sur plan.
  • L'acquéreur conserve sa résidence principale dans le bien acquis pendant une période ininterrompue de 5 ans
  • L’acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété. Les règles de l'abattement ne peuvent donc pas s'appliquer pour l'acquisition d’une partie d’un immeuble, de l’usufruit ou de la nue-propriété.
Frais de notaire

Lors d’un achat, en plus des frais d’enregistrement il faut compter les frais de notaire

Les frais de dossier

Le notaire doit effectuer de nombreuses démarches dans le cadre d'une acquisition. Ces démarches entraînent diverses dépenses appelées "frais et débours". Ils englobent les frais de recherches urbanistiques, hypothécaires, fiscales... ainsi que les frais de transcription, de timbre, etc.

Les honoraires du notaire

Ceux-ci sont fixés par arrêté royal et n'ont plus été modifiés depuis 1980. Ils sont cependant indexés. Les honoraires dépendent du type d'acte à réaliser.

Adressez vous à votre notaire pour savoir le montant de ces frais.

Frais lors d'une vente
Frais d'agence

Le propriétaire vendeur rémunère les honoraires de son agent immobilier. Généralement la commission s’élève à 3% + tva du montant obtenu et payable à l’acte authentique.

Réalisation d’une vente immobilière de gré à gré

Une vente immobilière de gré à gré est parfaite lorsqu’il y a consentement (accord réciproque) entre le vendeur et l’acheteur sur la propriété qui sera transférée et le prix qui en sera payé.

Le devoir de réciprocité sera également de mise sur toutes les conditions que les parties considèrent comme indispensables à leur accord : on parlera de conditions substantielles ou essentielles.

Un défaut d’accord quant aux conditions que les parties n’auront pas considérées comme substantielles n’entachera point l’accord d’un vice : on parlera de conditions accessoires.

La vente sera donc parfaite dès qu’il y aura accord sur la chose, le prix et les éventuelles conditions essentielles prévues par les parties, et ce même par voie verbale uniquement.

Toutefois, les parties établiront un document afin de pouvoir se réserver la preuve qu’un tel accord entre parties est intervenu.

Le Code Civil prévoit que l’accord entre parties devra être prouvé par un écrit : il doit être passé acte devant notaires ou sous signature privée, de toutes choses excédant une somme ou une valeur de 375 € (art. 1341 C.C.).

La passation de l’acte authentique et l’enregistrement de cet acte rendent l’accord opposable aux tiers.

Attention: Dans certains cas le consentement entre parties ne mènera néanmoins pas à la validité de la convention:

  • Si la personne est déclarée incapable pour contracter par la Loi: les mineurs, les interdits et généralement tous ceux à qui la Loi interdit certains contrats (art. 1124 C.C.)
  • S’il n’y a pas de consentement valable, stipulé par la Loi comme suit: si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol (art. 1109 C.C.)

Me Xavier van den BOSSCHE
Avocat (Bruxelles)
Avenue Louise, 522, Bte 1
1050 Bruxelles

Faut il acheter ou vendre d'abord ?

Généralement il vaut mieux d’abord acheter, car trouver sa maison/son appartement de rêve dure généralement plus longtemps que de la vendre. Mais avant toute chose demandez à votre agent immobilier de vous donner une estimation précise et bien réfléchie de votre maison/appartement.

MAIS :Pour avoir l’esprit tranquille, prévoyez un financement temporaire qui vous permettra de signer un contrat d’achat même si votre résidence n’est pas vendue.

Comment obtenir le juste prix pour mon bien immobilier ?

Un agent immobilier connaît la valeur des maisons/appartements ainsi que les demandes sur le marché et peut donc mieux que quiconque vous aider pour la réalisation de votre transaction immobilière. Vous pourrez ainsi et fixer, avec votre agent, un prix satisfaisant, tant pour vous que pour le futur acheteur. L’agent immobilier est aussi un fin négociateur qui connaît tous les secrets des promesses d’achat et des contre-propositions. Faites-en votre allié!

Attention : offre vaut vente…

    La plupart des achats de biens immobiliers se décident dans les premières minutes de la visite. L’effet coup de cœur peut cependant avoir de graves conséquences si l’on ne prend pas toutes les mesures de précaution qui s’imposent.

    En effet, dès que le vendeur a contresigné l’offre, cela engage l’acheteur à se porter acquéreur du bien, même si le compromis et l’acte de vente n’ont pas encore été signés.

    Contrairement à ce que l’on croit, la vente d’un bien immobilier n’est donc pas réalisée au cours de la passation de l’acte devant le notaire, mais bien plus tôt. En théorie, même un engagement oral peut suffire à conclure la vente, mais c’est le plus souvent par la signature d’une promesse de vente que l’accord est scellé.

    Cette promesse doit cependant répondre à certains critères, afin d’éviter toute ambiguïté.

    Ainsi, sur le document, doivent notamment figurer la nature du bien (et son adresse exacte), ainsi que le prix auquel l’acquéreur consent à l’achat.

    Comme tout document officiel, il se doit d’être également signé. Une fois l’offre contresignée par le vendeur, on considère que la vente est faite. L’acquéreur peut cependant y inclure certaines conditions dont la plus courante est la réserve quant à l’obtention d’un prêt auprès de sa banque.

    En cas d’acceptation du prêt, plus question de revenir en arrière. Il s’agit donc de faire preuve de prudence car, si dans les semaines qui suivent, l’acheteur déniche un bien qu’il préfère, il ne pourra renoncer à son engagement préalable sous peine de devoir s’acquitter d’un dédit (généralement 10 à 15 % du prix du bien).

    De même, le propriétaire ne peut refuser la vente, même si un autre acquéreur émet une offre supérieure. S’il ne la refuse pas, il pourra être contraint par la justice soit à payer des dommages et intérêts en raison de la rupture unilatérale du contrat de vente, soit à exécuter le contrat de manière forcée.

    Une fois le compromis signé (étape suivante), l’acte définitif devra quant à lui être passé dans un délai de quatre mois au maximum, mais dans un délai plus bref (minimum 2 mois), si les parties sont d’accord.

    © source : La Dernière Heure 2010

<